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150万房产变现300万,需要几年?

时间:2019/8/2 10:25:20

无论是现金理财,还是买房保值,无非两个目的,一是本金不能受损失,二是尽可能实现收益最大化。特别是对于我们依靠省吃俭用、辛苦奋斗获得财富的群体来说,更是慎之又慎,容不得半点闪失。

在98年住房商品化改革以前,相信我们很少有人会去关注房产,毕竟没几个人会认为房产能够获得快速、高额的收益。那个时候,我们宁愿去买黄金,甚至股票。但自98年以后,我国的房地产行业开启了发展新纪元,以全世界绝无仅有的速度实现了发达国家上百年走过的路,人们的居住质量大幅提高。

这期间,我们不仅诞生了超强实力的开发商,也孕育了数量众多的中产阶级,他们很多人的主要资产就是房产,有人说,在北上深卖掉一套房子,然后理财,这辈子基本就可以实现财务自由了。原因就在于这些年,我们的房产增值太厉害了。就其增值倍数来说,虽然跟一颗糖差不多,但由于房子的价值基数大,其乘数效应更是可观。比如以前一颗糖0.5分,一套房子2万,如果都增加100倍,一颗糖和房子价值分别就是5毛和200万。那么,你会认为谁增长不合理呢?其实,根本没什么区别。

大家都见识了中国楼市的奇迹,也见证了房价的一路高歌,但时针转到2019年,全国商品房均价已接近9000元/平方米,将近80个城市住房均价过万,在人们的真实感知中,可能要比这个价格还要高,毕竟均价都是包含一个城市很偏很偏的地方。有人说,房价不可能永远涨,终有掉头向下的时候,或许2019年,或者2020年就是一个转折点。所以建议大家不要再买房,应该留现金最为保险。事实结果到底如何?

要回答这个问题,我们就要弄清楚未来房价的趋势,向上或者是向下。太长的时间,可能我们谁都无法预测,本文以2025年为时间点,到现在6年时间,差不多以前两个楼市周期。那么,问题抛出来了:到2025年,现持有一套市价150万房产大概相当于多少现金?分析预测这个问题,就必须先找出影响房价的关键因素,主要三大因子:

第一个因子,货币贬值幅度

先举个例子,设定一件商品的价值是5元,全社会的商品总价值为50万亿元,这个时候国家发行的所有货币总额刚好也是50万亿元,5年后,国家发行的货币为100万亿元,那么这件商品就从5元变为10元。这是商品价值增加了吗?显然不是,只是货币池子的钱翻倍了,也就是说货币贬值,当然,如果我们此时手上仍握着现金,结果就是被稀释了,因为你的钱已经够购不到原来同样商品了。房产也是商品,同样适用这个原理,货币贬值幅度决定了房产价值。

第二个因子,地价增长速度

用面粉与面包的关系来形容地价与房价关系是最贴切不过了。在现实的楼市中,两者是互为影响、互为促进。土地成本往往占整个商品房售价的65-70%,其他诸如营销成本、人员工资、管理费用和建筑成本等占售价的比重并不高,开发商在北、上盖房子的成本与小县城盖房子成本差不了多少,主要就是房子下面的土地价格,不同的城市或者地段决定了面粉价必然天壤之别。

第三个因子,人口因素

离开人口因素谈房产那是不负责任的。在这轮房价上涨过程中,比较显眼的西安、成都、杭州等城市,无一例外的就是人口增长名列前茅,道理很简单,有人就有住房需求,即使是不同层次的。据联合国预测,至2030年时,中国城市化率在70%左右,彼时,中国的城镇人口将达到10.2亿,相比2018年末增加2亿城市人口。按照近5年人口增长趋势对比,其中新增城市人口中有50%的城市化人口是来源于农村,50%来源于区划调整和自然增长。

恒大研究院也对这一数据进行了进一步论证。到2030年时,这2亿新增城市人口中有80%即1.6亿人,将分布在国家规划的19个城市群。其中长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中下游、成渝、中原七大城市群将接纳60%的人口,约1.2亿左右,剩下的40%人口将分布在其他12个城市群。从这个角度看,未来几年,虽然人口净增长率下降,但城市人口还会继续增长,而且绝对数量还不小,这是未来楼市持续增长的基础。

1年太短,10年太长。我们权且把预测的时间放在2025年,虽然我们不能完全预测出准确数据,但通过上面三大因子和具体数据,基本可以推导出一个大概数值。说是大概,也并非不可实现的数据。

未来房价不可能继续像过去一样3年翻倍,但在人口净流入城市,可以实现5-6年翻倍,也就是说,到2025年时,彼时优质城市或者城市群仍能够实现超额增值,现在一套市价150万的房产,可能有300万到350的价值。当然,还有少部分差生,比如资源型城市,说不定保原值都困难。

房子的价值与地段有密不可分的关系,考虑自身需求的同时,房产保值与升值也应是购房者必定要考虑的问题。